Advicum bei der MIPIM 2016

Auch dieses Jahr war Advicum wieder auf der MIPIM in Cannes und konnte in vielen Gesprächen mit den großen Marktplayern die wesentlichen Themen und Trends für 2016 identifizieren. Und wieder stand die Frage im Raum: Wie lange hält der Run noch an?

• Zinsen, Zinsen, Zinsen
• Steigende Transaktionsvolumina
• Der Trend zu alternativen Assets
• Is the bubble back?

 

MIPIM 2016 – Die Bullen sind los und die Zinsen fallen

Cannes/Wien – Erneut konnte die MIPIM ihren Ruf als weltgrößte Immobilienmesse bestätigen. Deutlich mehr Aktivität auf der Messe. Ehemalige Leerflächen wurden mit Ausstellern besetzt. Interessantes Publikum und wahrscheinlich wieder ein neuer Besucherrekord. Das Wetter kalt und unfreundlich – die Stimmung gut und fast überschwänglich. Es gibt fast nichts was diese Branche derzeit stoppen kann. Die Bullen sind los und die Stampede geht weiter. Die Frage die alle beschäftigt ist – wie lange hält sie noch an?

Traditionsgemäß fassen wir unsere Sicht der Dinge zusammen und haben die für uns wichtigsten Erkenntnisse aus Cannes aufgelistet:

1. Zinsen, Zinsen, Zinsen
   Die Zinsen in Europa fallen immer weiter. Die „Null-Zins-Politik“ der EZB zwingt die Investoren ihr Geld an den Markt zu bringen. Staatsanleihen sind mittlerweile gänzlich uninteressant. Über ein Drittel aller Emissionen hat negative Zinsen. Die ersten Pfandbriefe mit Nullzinsen und Ausgabeaufschlag wurden auf den Markt gebracht und auch gezeichnet. So lange die Zinspolitik anhält wird das Geld in die Immobilienmärkte gedrückt. Die Immobilie ist everbody’s darling. Doch alle sind sich bewusst, dass die Welle ein Ende hat. Dieses Jahr rechnet keiner damit, da die Wirtschaft die tiefen Zinsen noch brauchen wird. Mittlerweile werden wieder Rekordsummen für Immobilien bezahlt. Bis zur 60-fachen Jahresmiete. Dies entspricht gerade noch einer Verzinsung von 1,7% – doch das ist immer noch mehr als 0% auf der Bank.

2. Steigende Transaktionsvolumina
   Seit dem Jahr 2009 steigen die Transaktionsvolumina konsequent an. Allein im gewerblichen Sektor wurden 2015 über € 265 Mrd. in Europa investiert. Wachstumsraten von über 15% wurden generiert. Der Markt boomt. Das vergangene Jahr ist eines der stärksten Investmentjahre – noch stärker als das Jahr 2007. Für 2016 werden ebenfalls hohe Volumina erwartet, nicht ganz so hoch wie in 2015, doch immer noch rekordverdächtig. Die Rekordjagd geht also weiter. Neue kreative Finanzierungmodelle kommen auf den Markt und ermöglichen immer weiter steigende Preise. Alte Faustregeln greifen wieder „the larger, the better“. Großvolumige Deals müssen her sonst bringt man das Geld nicht unter. Die Top Cities haben mittlerweile Preisniveaus erreicht, die nicht mehr wirklich attraktiv sind.

3. Der Trend zu alternativen Assets
   Die Ausweichbewegungen gehen in die Nebenmärkte und in „neue“ Investmentklassen. Health Care, Hotel, Student Homes werden favorisiert und werden immer mehr nachgefragt. Allein im Bereich Health Care Real Estate (HCRE) wurden Zuwachsraten von über 40% gegenüber 2014 erzielt und der Trend hält an. Das Rad wird weiter gedreht und es gilt die Devise: die Schnellen fressen die Langsamen. Das Geld sucht seinen Weg. HCRE wird heute schon beinahe als „core“ gehandelt – obwohl diese Asset Klasse ganz eigenen Regeln folgt. Die Bevölkerungspyramide und die Bereitschaft, immer mehr Geld für Pflege und Gesundheit auszugeben, locken die Investoren in diesen Bereich. Beinahe unerschöpfliche Wachstumsprognosen führen dazu, dass immer mehr Geld in diesen Sektor fließt. Es gilt jedoch zu beachten, dass HCRE kein einfacher Sektor ist. Die Betreibermodelle, die Qualität der Mieter und deren Geschäftsmodelle verlangen den Investoren einiges ab.

4. Is the bubble back?
   Die Branche ist überzeugt, dass wir noch keine Blasenbildung haben. Bei genauerer Betrachtung kommt man jedoch zum Schluss, dass in einigen Bereichen die Fieberkurve schon deutlich angestiegen ist und es nur eine Frage der Zeit ist, bis die Branche wieder leidet. Es sind sich alle einig, dass Renditen bei Wohnen um 3% nicht wirklich gesund sind – doch wenn die Alternative 0% bei Staatsanleihen bedeutet, erscheinen die 3% richtig gut. Die nächsten 18 – 24 Monate sollte die Branche weiter prosperieren – Sektoren werden wieder interessant, Länder kehren auf den Radarschirm zurück. Spanien und Italien gelten plötzlich wieder als „machbar“, vielleicht auch nur weil in den anderen Märkten die Preise schon zu hoch sind.

Die Frage aller Fragen kann auch nach dieser MIPIM nicht geklärt werden – doch die Branche ist sich in einem Punkt einig: Die Welle muss geritten werden so lange es geht.

FAZIT: MIPIM bei Schlechtwetter funktioniert – vielleicht sogar besser als bei schönem Wetter. Die Märkte brodeln und das voraussichtlich auch noch ein paar Monate. Die Konsolidierung innerhalb der Branche läuft auf Hochtouren. Die Korrektur des Marktes wird von allen erwartet – jedoch erst ….

Es lebe die Stampede!