Advicum hat die aktuellen Entwicklungen in der deutschen Immobilienbranche unter dem Blickwinkel der Marktkonsolidierung von Immobiliendienstleistern entlang der immobilienwirtschaftlichen Leistungskette analysiert. Konkret beleuchtet wurden die Bereiche Asset, Property und Facility Management. Das Transaktionsvolumen hat sich seit dem Tief nach der Finanzkrise wieder erholt und stabilisiert sich auf hohem Niveau.
Bewegung ist schon seit längerer Zeit im Markt. Der Dienstleistermarkt wurde in den letzten Jahren durch Outsourcing-Deals großer Bestandshalter vor allem im Property und Facility Management dynamisiert, die Bewirtschaftung großer Portfolien wurde an externe Dienstleister vergeben. Diese Dynamik hat sich verlangsamt. Die Auftraggeber-Dienstleister-Beziehungen haben sich stabilisiert und entwickeln sich zu längerfristigen strategischen Partnerschaften. Generisches Wachstum hat sich für Dienstleister somit deutlich erschwert. Auch der Margendruck ist gestiegen. Neue Mittel und Wege wurden evaluiert und auch gefunden und der deutsche Dienstleistermarkt hat wieder Fahrt aufgenommen.
Unternehmen aus den unterschiedlichen Bereichen Asset-, Property- und Facility Management werden immer intensiver und aktiv im Rahmen von M&A Aktivitäten nachgefragt oder aber auf dem Markt angeboten. Parallel dazu expandieren deutsche Dienstleister im Ausland und versuchen so neue Märkte besser zu erschließen, da der deutsche Markt inzwischen hart umkämpft ist.
Allein Bilfinger stehen (für den Gesamtkonzern) über 800 Millionen Euro für Übernahmen bis Ende 2014 zur Verfügung. Mit Europa Support Services hat sich Bilfinger in Q1 2014 einen großen Dienstleister mit über 3.300 Beschäftigten in Großbritannien einverleibt. Daneben laufen vielversprechende Übernahmegespräche mit GVA. Auch die Kassen anderer großen Dienstleister sind prall gefüllt. CBRE war auch in Q1 2014 aktiv und hat durch die Übernahme von Valteq in Deutschland seine Marktposition gestärkt. Insgesamt wurden im laufenden Jahr bereits mehr als fünf solcher Transaktionen öffentlich bekanntgegeben oder angekündigt. Der Kampf um die Marktvorherrschaft ist voll im Gange. Hier geht es jedoch nicht nur um deutsche Lösungen sondern viel mehr um die Möglichkeit, dass sich ausländische Service Provider weiter in den deutschen Markt einkaufen werden. Finanzinvestoren übernehmen namhafte Dienstleistungsgesellschaften und werden diese auf Profit trimmen. Als aktuellstes Beispiel könnte hierfür die Übernahme der Hochtief Property Management genannt werden.
Doch was bedeutet dies für die Gesamtentwicklung der Branche? Und wie wird vor allem die Qualität der erbrachten Leistungen beeinflusst? Aktuell steigen der Druck und die Verunsicherung im Markt und man macht sich teilweise mehr Gedanken über die Zukunft einzelner Gesellschaften und deren Eigentümer als sich konsequent um die Immobilien zu kümmern. Auftraggeber überdenken daher auch ihre Vergabesituation neu und hinterfragen bestehende Systeme. Denn der Ruf nach Qualität wird lauter und führt zu einem noch stärkeren Druck bei den Dienstleistern. Unternehmen mit niedriger Wettbewerbsfähigkeit und geringerer Kompetitivität in der Kostenstruktur werden diesem Druck nicht standhalten und vom Markt verschwinden.
Vor allem der intensive Wettbewerb, niedrige Margen, Wachstumstendenzen der Dienstleister und das Vordringen ausländischer Kaufinteressenten formen ein Umfeld, das letztendlich zu einer Konsolidierung führen wird.
Aktuell bietet der Markt große Chancen. Doch ist das Zeitfenster für lukrative Transaktionen vor allem für Verkäufer nur kurze Zeit geöffnet. Und hier gilt: Je effizienter und integrationsfähiger das eigene Unternehmen aufgestellt ist, desto attraktiver werden natürlich auch die Übernahmeangebote sein.
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