Deutscher Property Management Markt im Stillstand!
Der deutsche Property Management Markt war in den vergangenen Jahren stark geprägt durch klassische Outsourcing Projekte. Große Immobilienbesitzgesellschaften haben sich konsequent auf ihr Kerngeschäft fokussiert und viele Aktivitäten entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette auf professionelle Property Management Dienstleister verlagert.
Nach rund einer Dekade des Wandels scheint dieser Trend nun gestoppt zu sein. Auf den ersten Blick ist das nicht verwunderlich. Die Aktivitäten sind neu sortiert, Leistungsbestandteile und das zugehörige Personal sind fremdvergeben. Somit musste es zu einer Stabilisierung am Markt kommen. Im gleichen Zeitraum sind die Property Management Dienstleister extrem gewachsen. Dieses Wachstum wurde vor allem durch die Übernahme von neuen Mandaten inkl. Personal getrieben. Seit geraumer Zeit müssen sich die schnell gewachsenen Dienstleister somit mit Integrations- und Konsolidierungsaufgaben beschäftigen. Dies führte in den vergangenen Jahren dazu, dass das Wachstum nicht mehr um jeden Preis angestrebt wurde und die Preise für klassische Property Management Dienstleistungen sich stabilisieren konnten bzw. leicht gestiegen sind.
Der Property Management Markt in Deutschland wird von den Big 3 dominiert. Doch innerdeutsches Wachstum wird zunehmend schwieriger. Eine berechtigte Frage lautet: “Wie geht es weiter am deutschen Property Management Markt?“. Zur Beantwortung dieser Frage müssen folgende Themenstellungen kurz beleuchtet werden:
1. Was passiert mit auslaufenden Großmandaten?
2. Wir aggressiv positioniert sich der mittlere und kleinere Wettbewerber?
3. Was passiert mit den Big 3?
4. Europäisches Ausland als Wachstumsmotor?
1. Was passiert mit auslaufenden Großmandaten?
Die Großmandate, die im Zuge der Outsourcingwelle vergeben wurden, laufen sukzessive aus. Die Dienstleister sind gefordert sich beim Auftraggeber neu zu empfehlen und müssen sich erneut gut positionieren. Nach Jahren der Erfahrung haben jedoch auch die Dienstleister festgestellt, dass alleine mit Kampfpreisen das kontinuierliche Geschäft nicht gewinnbringend zu betreiben ist. Dies führt zwangsläufig dazu, dass im Rahmen von Neuausschreibungen auch neue Preise für die Dienstleistung aufgerufen werden. Ist dies eine gute Chance, um neue Großmandate zu gewinnen? Aus unserer Sicht definitiv nicht.
Auch die Auftraggeber haben in den vergangenen Jahren dazugelernt und wissen nun was es bedeutet, einen strategischen Partner an der Seite zu haben. Beide Parteien haben viel Zeit und Geld in die Partnerschaft investiert, haben gelernt miteinander zu arbeiten und wurden so über die Laufzeit immer besser.
Fazit: Ein Auftraggeber tauscht seinen Dienstleister nur sehr ungern. Somit werden die Großmandate wohl neu ausgeschrieben werden. Dies dient jedoch in den überwiegenden Fällen nur einer Preisüberprüfung. Sollten sich nicht gravierende Mängel in der Zusammenarbeit über die vergangenen Jahre gehalten haben, werden die Großmandate in der Regel nicht flächendeckend neu vergeben.
2. Wie aggressiv positioniert sich der mittlere und kleinere Wettbewerber?
Die Stabilisierung im Markt kann durch aggressiven Wettbewerb beeinflusst werden. Neue und dynamische Mitbewerber können nach wie vor über eine offensive Preispolitik versuchen die Großmandate zu übernehmen. Aus unserer Sicht wird dies jedoch vielfach daran scheitern, dass sich die großen Auftraggeber auch zukünftig große und stabile Property Management Partner suchen. Das Risiko mit einem oder mehreren kleinen Dienstleistern zu arbeiten erscheint auch aus heutiger Sicht noch zu groß. Die Auftraggeber haben sich an die komfortable Situation gewöhnt mit zwei bis drei Property Management Dienstleistern zu arbeiten und somit ihren Steuerungsaufwand zu reduzieren.
Fazit: Es bleibt auch mittelfristig für die kleineren Anbieter sehr schwer an die großen Mandate zu kommen. Im Gegenteil, die großen Spieler am Markt beschäftigen sich zunehmend mit Kleinmandaten, um ihre Auslastung hoch zu halten und somit Know-how und Skaleneffekte zu nutzen.
3. Was passiert mit den Big 3?
Eine der spannendsten Fragen mit denen sich der Markt derzeit beschäftigt. Vor allem vor dem Hintergrund der geplanten Veräußerung der Hoch Tief Solutions geht es natürlich auch im Property Management Segment darum, den Markt zu beruhigen. Wer könnte eine HTPM übernehmen und welche Interessen wären damit verbunden? An erster Stelle stehen die großen deutschen Property Management Dienstleister. Sie könnten versuchen den Markt zu stabilisieren, indem sie die HTPM übernehmen und somit den Zutritt eines ausländischen Spielers verhindern. Vor dem historischen Hintergrund der HTPM und den – wie bei allen anderen – auslaufenden Großmandaten ist jedoch nicht davon auszugehen, dass einer der deutschen Markteilnehmer das Risiko einer Übernahme eingehen wird. Aus unserer Sicht wird abgewartet und versucht die Verunsicherung der Auftraggeber zu nutzen, um an einzelne interessante Mandate zu kommen. Möglich ist jedoch, dass die Karten neu gemischt werden, sollte ein ausländischer Player konkret werden.
Parallel dazu treiben die großen Marktteilnehmer ihr Wachstum sowohl horizontal (Übernahme von kleineren Unternehmen – Übernahme von kleineren Mandaten) als auch vertikal durch die Ausweitung des eigenen Leistungsspektrums konsequent voran.
Fazit: Die Frage bleibt wohl bis zur Klärung was mit HTPM passiert offen. Fakt ist jedoch, dass der Druck auf den PM Markt steigt und vor allem die mittelgroßen Marktteilnehmer versuchen werden, die großen Unternehmen weiter anzugreifen, um sich neue Marktanteile zu sichern.
4. Europäisches Ausland als Wachstumsmotor?
Eines scheint jedoch für alle klar zu sein: „Deutschland alleine reicht mittelfristig nicht mehr aus.“ Vor diesem Hintergrund treiben die großen Property Management Gesellschaften ihr Wachstum konsequent im europäischen Ausland voran. Waren in den vergangenen Jahren vor allem die östlichen Nachbarländer das Ziel der Expansion, konzentriert man sich zusehends auch auf Westeuropa, um somit zum paneuropäischen Dienstleister zu werden. Diese Vision wird vor allem durch zwei wesentliche Überlegungen angetrieben:
a) Aufbau einer europäischen Plattform, um deutsche Großkunden qualitativ hochwertig im Ausland betreuen zu können
b) Schaffung von europäischen Strukturen, um internationale Großkunden europaweit betreuen zu können
Fazit: Das Wachstum im europäischen Ausland schreitet voran. Österreich bleibt für viele ein interessanter Markt, um somit einen direkteren Zugang zu den östlichen Nachbarländern zu bekommen. Die Expansion in Richtung Westeuropa ist interessant aber schwierig, da diese Märkte bereits heute deutlich professioneller bearbeitet werden und somit der Markteinstieg schwieriger ist.
Zusammenfassend kann gesagt werden:
– Der Markt war die vergangen Jahre sehr aktiv.
– Wachstum war das oberste Ziel.
– Derzeit ist Wachstum nicht mehr leicht möglich.
– Stabile Beziehungen Auftraggeber/Auftragnehmer prägen das großvolumige Geschäft.
– Das europ. Ausland lockt mit weiteren Wachstumschancen, aber nicht um jeden Preis.
DK
