Die Branche spricht – wie bereits im Jahr 2005 – über die möglichen „Landings“, also die Frage wann das Ende des Booms in Sicht kommt und wie es aussehen könnte. Beim letzten Mal war die Landung sehr hart und dieses Szenario wollen heute alle Marktteilnehmer unbedingt vermeiden. Stattdessen versucht man ein Soft Landing vorzubereiten, um den unweigerlich eintretenden Abwärtstrend abzufedern und somit möglichst schonend zu überstehen.
Alles wie im Jahr 2008?
Die Marktsignale scheinen ähnlich wie im Jahr 2008, daher ist es legitim zu fragen: stehen wir vor den identen Entwicklungen wie damals? Trotz einiger Ähnlichkeiten zur damaligen Marktsituation, sehen die Marktteilnehmer dennoch signifikante Unterschiede:
a) Investoren fokussieren sich tendenziell auf Sektoren, in denen sie sich auskennen – no Easy Money!
b) Das Niveau der Eigenkapitalquoten liegt deutlich höher als damals
c) Das Niveau der Objektrenditen liegt deutlich höher als die Renditen von Staatsanleihen
Doch es gibt auch Parallelen zur Situation vor 2008:
a) Geld sucht Immobilie – enorme Geldströme aus dem In- und Ausland müssen veranlagt werden
b) Value ad und Opportunistic ist wieder en vogue
c) Renditen – insbesondere im Wohnbereich – fallen in den gesuchten Lagen. Multiplikatoren von 30 oder 40-facher Jahresmiete gehören zur Normalität
d) Renditen können daher vielfach nur noch marktseitig über die Wertsteigerungen von Objekten dargestellt werden
e) Portfolien werden geschnürt und so langsam an den Markt gebracht
Der Markt hat immer Recht!
Trotz einiger Parallelen zu damals scheinen die Finanzierungen heute stabiler zu sein, das Wachstum wird durch das vermutlich dauerhaft anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie durch steigenden Zuzug und Wohnraumbedarf in den großen Städten fortgesetzt. Doch auch diese Zeichen sind keineswegs ein Garant für steigende Renditen: Große Geldmengen ausländischer Investoren können so schnell aus Europa abfließen wie sie zugeflossen sind – denn auf der Suche nach maximaler Rendite gilt: Der Markt hat immer Recht!
Save Haven Germany? Nur wenn die Politik mitspielt
Neben den genannten makroökonomischen Aspekten gibt es aus unserer Sicht Themen, die in der Diskussion um die Zukunft des Marktes nicht hinreichend gewichtet werden: Mögliche staatliche Eingriffe in die Immobilienwirtschaft. Die Staaten Europas und allen voran der „sichere Hafen“ Deutschland werden in den nächsten Jahren zunehmend mit politischen Herausforderungen konfrontiert werden, die die Erschließung zusätzlicher staatlicher Einnahmequellen notwendig machen. Erste Maßnahmen sind bereits umgesetzt oder in Umsetzung und betreffen insbesondere das Wohnsegment. Diskussionen und Gesetze zu Themen wie Mietpreisbremse und Höchstmieten sind massive Eingriffe in die individuellen Verfügungsrechte über Wohneigentum und führen zu einer deutlichen Verunsicherung. Abgaben, Steuern und Gebühren auf Immobilienbesitz werden vermutlich ansteigen und somit die Renditen schmälern. Da Immobilien im Gegensatz zu Firmen nicht in fiskalpolitisch-attraktivere Gebiete verschoben werden können, werden die Geldflüsse seitens der Investoren zu neuen Renditen verschoben. Die Milliarden, die in den europäischen Immobilienmarkt geflossen sind, ziehen in attraktivere Gebiete weiter.
Lessons learned?
Vor diesem Hintergrund gibt es durchaus berechtigte Befürchtungen, dass sich das erhoffte Soft Landing in ein Hard Landing verwandeln wird und doch ein ähnlicher Absturz wie 2008 kommt. Was aber kann man dagegen tun?
Auch hier hilft ein nüchterner Blick in die Vergangenheit: Vor dem Crash 2008 wurden all jene belächelt, die vermeintlich zu hohe Eigenkapitalanteile oder zu hohe Liquiditätsreserven vorhielten und dadurch nicht die Spitzenrenditen erzielten wie andere Branchenteilnehmer, die das System und seine Grenzen ausgereizt hatten. Kurze Zeit später hatte sich das Blatt gewendet, die „Verlierer“ wurden zu Gewinnern und viele „Renditekönige“ wurden vom Markt absorbiert.
Unser Fazit: Trotz der Party nüchtern bleiben!
Um ein Hard Landing zu vermeiden sollte man sich trotz der anhaltenden Hausse auf das Wesentliche eines Immobilieninvestments fokussieren: Langfristige und stabile Renditen auf einem konservativen Niveau. Das funktioniert, indem man einfache Regeln befolgt:
a) gezielt einkaufen
b) konservativ finanzieren
c) optimal bewirtschaften
Die Renaissance des Asset Managements, der optimalen und mieterorientierten langfristigen Bewirtschaftung von Objekten steht uns wieder bevor und der „Transaction Fetisch“ wird – wie so oft – wieder weiterziehen.
