Wien, 15.03.2013. Nach drei intensiven Tagen auf der MIPIM 2013 ist es Zeit, kurz inne zu halten und unsere wesentlichen Erfahrungen und Einschätzungen darzustellen. Die Messe war geprägt durch die Omnipräsenz des diesjährigen Country of Honour – die Türkei. Die Türkei hat sich als verlässlicher und konsequent wachsender, wenn auch nicht boomender Immobilienmarkt präsentiert. Das Land und die Unternehmen konnten sich einmal mehr als Fokusmarkt präsentieren und dürften aus unserer Sicht deutlich an Substanz gewonnen haben. Ein weiterer Hotspot waren wie jedes Jahr die Stände der deutschen Städte und der repräsentierten Unternehmen. Wie in der Immobilienbranche üblich, gilt auch hier das Prinzip: Lage, Lage, Lage. Die deutschen Städte haben sich traditionsgemäß optimal positioniert und konnten deutlich starke Besucherzahlen registrieren.
Die Stimmung auf der Messe würden wir mit verhalten bis positiv taxieren. Die Besucherzahl war vor allem am Dienstag noch überschaubar (sicherlich auch bedingt durch das Schneechaos in weiten Bereichen Deutschlands und Frankreichs). Sehr transparent konnten wir den Eindruck gewinnen, dass nicht die Masse der Besucher Qualitätskriterium ist, sondern die Teilnehmer per se. Gesprächspartner und Gespräche ebenso wie die gewählten Messethemen wurden von uns als sehr gut wahrgenommen. Die Messe hat die allgemeinen Trends und Einschätzungen bestätigt – soweit nichts Neues im Westen. Unterschiedliche Sektoren haben wie üblich unterschiedliche Markterwartungen. Die Erkenntnisse mit Fokus Deutschland können wie folgt auf den Punkt gebracht werden:
Wohnen – bleibt spannend. Die Ballungsräume boomen weiter. Die Bautätigkeit hinkt dem tatsächlichen Bedarf hinterher. Preise und Mieten werden auch zukünftig steigen, jedoch moderater.
Büro und Gewerbe – schwierig. Vor allem das Überangebot an Büroflächen und die Veränderungen im Retailbereich führen dazu, dass sowohl Developments stagnieren oder rückläufig sein werden als auch die Mieten ins Trudeln geraten. Erste Entwicklungen und Tendenzen sind zu erkennen, dass Bürogebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden. Ging die Veränderung in Richtung Hotels, wird zukünftig verstärkt auch Wohnnutzung angedacht.
Logistik – steigend und positiv. Die Logistikflächen sind vielfach voll vermietet. Die Nachfrage nach guten Logistikstandorten ist nach wie vor hoch. Die Mieten steigen, da der Bedarf derzeit größer ist als das Angebot. Das Problem besteht vielfach darin, dass kaum neue Logistikprojekte entstehen. Die Begründung wird insbesondere darin gesehen, dass häufig die Finanzierungen schwierig sind oder aber keine wirklichen A-Standorte mehr zur Verfügung stehen. Weicht die Branche jedoch an die B-Standorte aus, wird es mit der Finanzierung noch schwieriger. Der nächste Schub dürfte hier wohl in der Sanierung der bestehenden Immobilien liegen. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die bestehenden Logistikimmobilien immer flexibler werden müssen und auch energetisch deutlich verbessert werden müssen. Vor allem die Betriebskosten müssen unter Kontrolle gebracht werden.
Hotels – steigend und positiv. Der Hotelmarkt scheint weiterhin stabil zu wachsen. In den klassischen Hot-Spots werden nach wie vor Hotels in großem Ausmaß gebaut. Die Frage, die hier gestellt werden muss ist sicherlich, wie lange dieser Trend noch anhält.
Auch wenn die MIPIM eine klassische Investoren Messe ist, konnten auch spannende Gespräche im Dienstleistermarkt geführt werden. Hierbei liegt der Fokus aus unserer Sicht stark auf den deutschen Property Management Unternehmen. Der Markt beschäftigt sich derzeit mit einem wesentlichen Thema: was passiert mit der Servicesparte von Hochtief?
Die Meinungen gehen hier stark auseinander. Zum einen besteht die Möglichkeit, dass einer der deutschen Dienstleister vor allem das Facility Management und das Property Management übernimmt, um sicher zustellen, dass kein ausländischer Player massiv auf den Markt drängen kann. Auf der anderen Seite sind die großen deutschen Dienstleister auch abwartend und stehen in den Startlöchern um das aufzunehmen, was übrig bleibt. Eines ist aus unserer Sicht klar: die Situation für das Servicegeschäft der Hochtief ist schwierig. Interesse besteht klar für den Facility Management Bereich. Für das Property Management stellt sich die Situation schwierig dar. Der Markt ist umkämpft. Die Preise für die Dienstleitung sind nicht optimal. Große Mandate laufen sukzessive aus. Die Auftraggeber werden verunsichert, wie es weitergeht. Unsere Einschätzung zu diesem Thema ist klar: das Interesse der großen deutschen Dienstleister im PM Bereich, das Geschäft zu übernehmen, ist überschaubar. Der Markt bereitet sich eher darauf vor, wann immer möglich, ausgewählte Mandate zu übernehmen. Die Situation kann sich jedoch schlagartig verändern, sollte sich wirklich ein großer ausländischer Konzern positionieren, dann werden die Karten neu gemischt und der Kampf beginnt von vorne. Das Interesse ausländischer Player hängt jedoch von deren strategischer Grundausrichtung ab, denn die HTPM ist sicherlich kein sorgenfreies Target. Parallel zu diesen Entwicklungen ist klar ersichtlich, dass sich die großen deutschen Dienstleister immer weiter entwickeln. Hier sind mehrere Entwicklungsstufen und -ansätze erkennbar:
- Deutliche Steigerung der Qualität der angebotenen Leistungen
- Deutliche Erweiterung des Dienstleistungsportfolios vor allem in vertikaler Richtung
- Deutliche Expansion über die Grenzen. Der ursprüngliche Trend in Richtung östliche Nachbarländer hält an und wird intensiviert. Ergänzt werden diese Expansionspläne durch Bewegungen in westliche Richtungen. Somit stehen Märkte wie Frankreich und Benelux auf der strategischen Landkarte. Der Weg in Richtung europäische PM Dienstleister steht offen und wird weiter forciert.
Was bleibt von der MIPIM 2013?
Fazit: Die Branche gibt sich verhalten positiv. Die wirklich großen Probleme, wie z.B. das Refinanzierungsthema oder die Finanzierung von Developments sind sicherlich noch nicht gelöst. Die Krise ist noch nicht ausgestanden. Stimmen werden laut, dass wir bereits mit großen Schritten auf die nächste Blase zuschreiten. Vereinzelte Märkte und vereinzelte Sektoren erzielen schon wieder Preise, die verdächtig erscheinen. Die Branche hat noch viele Herausforderungen zu meistern, um die Probleme von 2008 wirklich zu lösen und muss dabei aufpassen, nicht jetzt schon wieder ins gleiche Fahrwasser wie damals zu geraten.
Es ist und bleibt spannend.
Daniel Knuchel Matthias Ortner
